Niniejszy artykuł będzie poświęcony sytuacji, w której małżonkowie w trakcie trwania małżeństwa i wspólności ustawowej, inwestują w nieruchomość poprzez dokonywanie remontów, nadbudowy, przebudowy bądź budowanie nowego lokalu- domu w sytuacji, gdy nieruchomości te nie należą do żadnego z małżonków. Ich właścicielami są rodzice jednego z małżonków. Natomiast po rozwiązaniu związku małżeńskiego pojawia się pytanie, w jakiej formie i na jakiej podstawie prawnej dokonać rozliczenia poczynionych nakładów na daną nieruchomość.

Oczywiście w wielu przypadkach przy takich inwestycjach nie zwraca się uwagi na fakt, że zwiększamy wartość nieruchomości, która nie należy do nas. Czasem w tle są obietnice przekazania danej nieruchomości w odpowiednim czasie, jednakże zdarza się, że nie są one realizowane.

Post mala prudentior- Kożdy mędrszy po szkodzie (Biernat z Lublina w Żywocie Ezopa Fryga)

Dlatego gdy już dana sytuacja zaistniała, należy wiedzieć, że zgodnie z prawem są rozwiązania, które pomogą w takiej sytuacji. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wielokrotnie wskazywano, że nie ma uniwersalnego modelu rozliczenia nakładów, który byłby możliwy do zastosowania w każdej sprawie, w której zgłoszono to roszczenie. Wszelkie uogólnienia wyprowadzane w tym zakresie z przepisów obowiązującego prawa muszą być zawodne wobec odmienności stosunków, na których tle ustawodawca reguluje obowiązek zwrotu nakładów (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 r., III CZP 50/05). W postępowaniu sądowym Sąd zwróci uwagę między innymi na fakt czy właściciele nieruchomości- teściowie wyrazili zgodę na dokonywanie zmian budowlanych, czy małżonkowie robili je w dobrej wierze czy w złej wierze a także (w pierwszej kolejności) czy podstawą takich działań była łącząca strona umowa.

Zgodnie z orzeczeniem Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 13 września 2013 r.: w sprawie o zwrot nakładów zawsze zatem należy na wstępie ustalić na podstawie jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomość i dokonywał nakładów. Jeżeli z właścicielem łączyła go jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli takie uzgodnienia były, one powinny być podstawą rozliczenia nakładów, chyba że bezwzględnie obowiązujące przepisy Kodeksu Cywilnego normujące tego rodzaju umowę przewidują inne rozliczenie nakładów, wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów (sygn. akt I ACa 630/1).

Ważną kwestią jest tutaj rozróżnienie podstawy prawnej możliwej do zastosowania w celu dochodzenia swojego roszczenia. W orzecznictwie Sądu Najwyższego od dawna dominuje pogląd, że jeżeli stosunek prawny, na gruncie, którego dokonano nakładów, nie reguluje ich rozliczenia, a zostały one dokonane za zgodą właściciela wówczas zgodnie z art. 230 k.c. mogą mieć odpowiednie zastosowanie przepisy art. 226 – 227 k.c. Przepisy te mają też zastosowanie wprost, gdy nakłady były dokonywane bez wiedzy czy zgody właściciela, a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej. Dopiero wówczas, gdy okaże się, że umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do stosowania wprost lub odpowiednio art. 226 – 227 k.c. zastosowanie znajdzie art. 405 k.c. wobec którego przepisy art. 226 – 227 k.c. mają charakter szczególny (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia 1973 r., III CZP 17/73).

W przypadku żądania zwrotu nakładów na podstawie art. 226-227 k.c. należy rozważyć kilka istotnych kwestii. Aspektem mającym wpływ na treść wydanego orzeczenia jest istnienie dobrej bądź złej wiary po stronie małżonka. Rozróżnić te dwa elementy pozwala treść Wyroku Sądu Najwyższego: W dobrej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo błędnie przypuszcza, że prawo to mu przysługuje, jeśli tylko owo błędne przypuszczenie w danych okolicznościach sprawy uznać należy za usprawiedliwione. Z kolei w złej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo wie, że prawo to mu nie przysługuje albo też ten, kto wprawdzie nie ma świadomości, co do nieprzysługiwania mu określonego prawa, jednakże jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy (sygn. akt I CSK 360/14)

Na gruncie przedstawionego stanu faktycznego, należy domniemywać działanie w dobrej wierze bowiem małżonek miał przeświadczenie, że wydatki czyni we własnym interesie, ponieważ w niedalekiej przyszłości nieruchomość będzie jego własnością. Ustalenie powyższego będzie decydowało o ewentualnym zastosowaniu art. 226 k.c. Z jego treści wynika, że ustawodawca uzależnia zakres roszczenia posiadacza o zwrot nakładów (ich równowartości pieniężnej) i skorelowanego z nim obowiązku właściciela przede wszystkim od dobrej lub złej wiary posiadacza i obejmuje tym zakresem bądź tylko nakłady konieczne, bądź również inne nakłady. (wyrok SN z dnia 22 marca 2006 r., III CSK 3/06)

Ubocznie wskazać można, że: przez nakłady konieczne rozumie się takie nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w należytym stanie, na przykład remonty i konserwacja rzeczy, zasiewy, utrzymanie zwierząt, płacenie podatków. Inne nakłady mają na celu ulepszenie rzeczy, przez co zwiększają one wartość rzeczy – nakłady użyteczne, bądź zmierzają do zaspokojenia potrzeb estetycznych tego, kto ich dokonuje – nakłady zbytkowne (wyrok SN z dnia 22 marca 2006 r., III CSK 3/06, Lex nr 196597). Zatem działanie w dobrej wierze daje możliwość do żądania roszczenia o zwrot nie tylko nakładów koniecznych, ale także innych nakładów (pamiętając o spełnieniu innych przesłanek).

Druga z możliwości prawnych przewiduje zastosowanie art. 405 k.c. zgodnie z treścią którego: kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Definiując świadczenie, które jest nienależne odnieść się należy do art. 410 § 2 k.c. Świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia. Sytuacja majątkowa jednej z osób zmienia się na jej korzyść, może to nastąpić poprzez zwiększenie aktywów, zaoszczędzenie na wydatkach, a stan majątkowy drugiej z osób pogarsza się. Natomiast brak podstawy prawnej wiąże się z brakiem oparcia w przepisie prawa, czynności prawnej, orzeczeniu sądu lub w decyzji innego organu

Sąd Najwyższy w sprawach o zbliżonym do badanego stanie faktycznym przyjmował, że osobę budującą na cudzym gruncie za zgodą właściciela, który zobowiązał się przenieść na nią własność części nieruchomości, należy traktować jak współposiadacza w dobrej wierze, któremu, jeżeli nie żąda przeniesienia udziału we współwłasności, przysługuje prawo żądania zwrotu nakładów na podstawie art. 226 k.c. (vide: uchwała z dnia 20 sierpnia 1973 r. o sygn. akt III CZP 17/73, OSNC 1974/4/66 oraz wyrok z dnia 8 marca 1974 r. o sygn. akt III CRN 353/73).

Na zakończenie, co do zasady jest możliwe, by sąd w postępowaniu o podział majątku wspólnego po rozwodzie przyznał jednemu ze współmałżonków wierzytelność przysługującą względem osoby trzeciej, np. rodziców drugiego małżonka. Roszczenie o zwrot nakładów dokonanych przez małżonków na nieruchomości należącej do osoby trzeciej jest prawem majątkowym, i jeśli powstało ono w czasie trwania wspólności ustawowej, wchodzi w skład majątku wspólnego, zgodnie z art. 31 k.r.o. i podlega podziałowi na równi z innymi składnikami majątku wspólnego. Żaden bowiem przepis nie wyłącza takiego prawa z majątku wspólnego. Zagadnieniem tym zajmował się Sąd Najwyższy, który w uchwale z dnia 3 kwietnia 1970 r., III CZP 18/70, przyjął, że wierzytelność z tytułu nakładów dokonanych przez małżonków na rzecz należącą do osoby trzeciej jest objęta, jako składnik majątku wspólnego, postępowaniem o podział majątku. Takie rozliczenie z tytułu wierzytelności związanej z dokonaniem nakładów na nieruchomość osoby trzeciej dotyczy wierzytelności bezspornych – co do zasady i wysokości – i to zarówno pomiędzy małżonkami, jak i osobą trzecią. Tylko w takim przypadku nie ma przeszkód, by wierzytelność tę – pewną co do zasady i wysokości – uczynić przedmiotem rozstrzygnięcia w sprawie o podział majątku wspólnego na równi z innymi składnikami majątku wspólnego i uwzględnić we wzajemnych rozliczeniach przez jej przyznanie jednemu z małżonków. W przypadku wierzytelności spornej, może być ona pominięta w postępowaniu o podziale majątku wspólnego wierzytelności z tytułu nakładów poczynionych z tego majątku w czasie trwania wspólności majątkowej na nieruchomość stanowiącą własność osoby trzeciej, co jednak nie pozbawia żadnego z byłych małżonków możliwości dochodzenia połowy tej wierzytelności w późniejszym terminie od tej osoby trzeciej jest dokładne rozważenie stanu faktycznego, który szczegółowo powinna przedstawić strona postępowania dla swojego profesjonalnego pełnomocnika. Posiadane informacje doprowadzą do odpowiedniego zastosowania podstawy prawnej.